小區物業費包括什么?

  1.物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費:
 
  1.1基本工資:職務 人數 工資標準(元) 月工資總額(元)
 
  1.2按規定提取的福利費=基本工資總額*福利比例
 
  1.3服裝費:每人按冬夏兩季4套衣服,二年半使用期計算。
 
  2.物業共用部位、共有設施設備的日常運行、維護費用:
 
  2.1公共照明系統的電費和維修費
 
  2.1.1樓內公共照明系統電費:
 
  計算公式=公共區域照明燈總數(樓道燈)X功率X每日預計開啟時間X30天X電價
 
  2.1.2樓外公共照明系統電費:
 
  計算公式=公共區域照明燈總數X功率X每日預計開啟時間X30天X電價
 
  2.1.3噴泉水系電費:
 
  計算公式=每臺功率*每次啟用臺數*每天平均開啟時間*30*電價/12
 
  2.1.4弱電系統電費:(弱電系統是指安防、可視對講、溫感報警等弱電設施設備),計算公式=戶數*每戶每日平均用電量*30*0.486
 
  2.1.5維修費
 
  2.2給排水設施的費用
 
  2.2.1消防泵的電費:
 
  計算公式=總功率X每月開啟時間X電價
 
  2.2.2排污泵的電費:
 
  計算公式=總功率X每月開啟時間X電價
 
  2..2.3消防水箱清洗費:
 
  計算公式=總用水量X水價/12
 
  2.2.4外排水清污費
 
  計算公式=下水井數量X清洗單價*每年清洗次數/12
 
  2.2.5噴泉、水系用水損耗費用:損耗是指蒸發與滲漏。
 
  計算公式=每年損耗量*單價/12
 
  2.2.6維修費
 
  2.3共用建筑、道路維修費
 
  2.4不可預見費(按上述費用總和的5%—10%計)
 
  3.物業管理公共區域清潔衛生費:
 
  3.1清潔器械、材料費(拖布、條帚、手套、清潔劑、垃圾袋等)按價值和使用年限折算出每月值
 
  3.2垃圾桶購置費(分攤使用年限)
 
  3.3垃圾清運費
 
  3.4保潔用水
 
  經實際測算,6層樓道清潔一次用水0.03噸,
 
  0.03X119X30X3.2=342元;
 
  3.5消殺費
 
  4.物業管理公共區域綠化養護費用:
 
  4.1綠化工具費(鋤頭、草剪、噴霧器等):
 
  4.2化肥、除草劑、農藥、補苗、汽油費用:
 
  4.3綠化用水費:
 
  ××綠化面積約80000平方米,經實際測算,1噸水約澆100平方米綠地,按每月澆4次水,按東北地區需澆水8個月計共32次,綠化用水約2元/噸。
 
  80000/10032X2/12=4266元
 
  5.物業管理公共區域秩序維護費用
 
  5.1保安系統設備電費(監控、巡更、背景音樂、衛星接收等):
 
  5.2保安系統日常運行費用:(對講機電池、頻道占用、登記表卡、停車道閘等)
 
  5.3日常保安器材裝備費(對講機、消防用品、警用物品)
 
  6.行政辦公費
 
  6.1通訊費用
 
  6.2文具、辦公用品費用
 
  6.3車輛使用費
 
  6.4節日裝飾費(含彩燈電費)
 
  6.5公共關系費
 
  6.6辦公室采暖費(北方才有)
 
  6.7書報費
 
  6.8社區文化宣傳費(《鴻城社區報》等)
 
  6.9培訓費
 
  6.10辦公區、員工生活區電費
 
  6.11辦公區、員工生活區用水:
 
  每月冷水400噸,熱水100噸。
 
  400X3.2+10010=2280元
 
  6.12其它雜費
 
  7.物業管理企業固定資產折舊費:
 
  7.1辦公設備:電腦、辦公桌椅、復印機、文件檔案柜、保險柜等。
 
  7.2工程用具:各專業用具,水工用具、電工用具。
 
  7.3綠化、保潔專業用具。
 
  7.4辦公、生活用房裝修費。
 
  7.5員工生活用具(床、床上用品、炊事用具、更衣柜等)。
 
  7.6其它。
 
  8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用
 
  9.物業公司利潤:按上述1-8項費用的3%計算
 
  10.法定稅費:
 
  (按營業額繳納營業稅5%、城市建設維護稅按營業稅的7%、教育費附加按營業稅稅額的3%計,合計營業額的5.5%)
 
  物業費=每月管理費用支出/總建筑面積
 
  注:以上測算未考慮收費率問題。

物業費市場化定價參考案例

  近來,在經濟“新常態”的背景下,物業服務行業正處在持續健康發展的歷史機遇期,從中央穩增長、調結構的政策趨勢來看,服務業作為重要經濟增長點,無疑將迎來更有利的政策契機。物業服務行業經營方式和服務內容正在進行全方位的深刻變革,信息移動互聯等新技術的應用,全面提升了企業的服務品質,物業服務企業應該把握這一歷史機遇做大做強實現新一輪的跨越。
 
  在國家正著力構建以服務業主導的經濟結構的當下,物業管理行業面臨著充滿機遇的“新常態”和“大轉型”。目前物業服務供給較為充足,業主自我管理、主動維權的機制逐步建立完善,加之非保障性住房物業服務收費放開,價格市場化調節條件已經基本具備。在此背景下,中國指數研究院秉持“客觀、準確、科學、合理”的理念,在分析對比同類項目的基礎上,得出成都蜀信物業服務有限公司(以下簡稱“蜀信物業”)、成都嘉善商務服務管理有限公司(以下簡稱“嘉善商務“)部分項目的合理市場價格,為項目物業費議價、業主市場化評定、企業管理提供參考。
 
  物業服務尋求“質價相符”勢在必行
 
  蜀信物業、嘉善商務為成都置信投資并控股的專業化物業服務公司,均具有國家一級物業管理資質,與對標項目相比,其提供了行業領先的服務水平。在行業整體滿意度下降的背景下,蜀信物業整體滿意度持續上升,2015年得分為95.8分,大幅度高于行業整體水平(77.7)18.1分。其中芙蓉古城作為蜀信物業最具代表性的別墅項目,2015年整體滿意度得分為95.6分。此外,嘉善商務服務的英國風情小鎮項目(農遷房)2015年普查滿意度得分為87.1分,大幅度高于行業整體水平(77.7)9.4分。
 
  然而,蜀信物業、嘉善商務雖提供了高品質的服務,物業費的收取卻遠低于市場價值。目前芙蓉古城(別墅)物業費僅為2.5元/平米/月;置信麗都花園電梯僅為1.8元/平米/月,甚至低于07 年之后入住的住宅樣本均價(2.32元/平方/月);園丁園、天樂苑和雙楠誼苑物業費分別為1.1元/平米/月、0.8元/平米/月和0.6元/平米/月;英國風情小鎮僅為0.3元/平米/月,與同等品質的服務相比收費處于偏低水平,甚至比部分服務水平不及蜀信物業和嘉善商務的項目收費還低。
 
  市場比較法估算“質價相符”的物業價格水平
 
  為得出與蜀信物業和嘉善商務以上項目服務品質相符的的市場價格,我們以“中國物業服務星級評價標準體系”為評價標準,通過市場化定價方式(招投標)競得物業管理權限的項目,同時將可比項目的特色、服務內容、硬件設施等作為重要的參考指標,選取成都市區及周邊10余個可比項目進行對標分析,然后采用市場比較法對項目的物業費價格進行比較分析,探求“質價相符”的價格體系,為企業評估最為符合市場現狀的價格水平提供參考依據。
 
  為了科學衡量出與企業“質價相符“的物業價格水平。中國指數研究院選取蜀信物業和嘉善商務服務的代表性項目為藍本進行質價測算。采用市場比較法求得與項目“質價相符“的市場價格。
 
  1、芙蓉古城定位為高端住宅(別墅),實行市場調節價,根據質價相符評測物業費合理價格應為4.79元/平米/月。
 
  2、麗都花園(電梯)、麗都花園?麗府、置信花園、麗舍濱江定位為優質普通住宅,執行市場調節價,根據質價相符評測,麗都花園(電梯)物業費合理價格應為2.6元/平米/月,麗都花園?麗府物業費合理價格應為2.7元/平米/月,置信花園(多層)、麗舍濱江物業費合理價格應為2.2元/平米/月。
 
  3、園丁園、天樂苑、雙楠誼苑類別為普通住宅,實行市場調節價,根據質價相符評測,園丁園物業費合理價格應為1.91元/平米/月,天樂苑物業費合理價格應為1.93元/平米/月,雙楠誼苑物業費合理價格應為1.91元/平米/月。
 
  4、英國風情小鎮定位為農集區,實行政府指導價,根據質價相符評測,電梯物業費合理價格應為1.85元/平米/月,非電梯物業費合理價格應為1.2元/平米/月。

銀川規范老舊住宅小區物業費收取標準

  記者從銀川市政府第52次常務會議上獲悉,從今年5月1日起,銀川市將對保障性安居工程、農民安置住宅小區和老舊住宅小區物業收費標準進行規范,實行政府定價,并逐步建立起物業價格與物業服務成本聯動機制。
 
  按照寧夏回族自治區政府要求,明確規定寧夏保障性安居工程、農民安置住宅小區、老舊住宅小區物業實行政府定價,定價權限屬市(縣)級政府。同時要求加強物業服務等級標準及相應基準價格的動態評估,建立物業服務價格和服務成本聯動機制,每三年進行一次調整。同時,據了解,銀川市現行物業收費標準是2006年制定的,具體標準為一級每月0.80元/平方米;二級每月0.55元/平方米,三級每月0.35元/平方米,四級每月0.25元/平方米。該標準長時間沒有調整,隨著物業企業成本上升,造成各物業公司服務收費相差較大,且因為收費率普遍較低,物業企業提高服務質量積極性低,造成物業服務惡性循環,統一收費標準勢在必行。依據銀川市對2012年~2014年保障性安居工程、農民安置住宅小區和老舊住宅小區物業服務費定價成本監審結果,準物業小區三年平均成本為每月0.37元/平方米;一級服務小區三年平均成本為每月0.62元/平方米;二級服務小區三年平均成本為每月0.71元/平方米。此次進行了統一規范,從下月起,三類小區執行新的物業收費標準。
 
  5月1日起銀川保障性安居工程等三類小區收費標準
 
  準物業小區
 
  每月0.40元/平方米
 
  一級服務小區
 
  每月0.60元/平方米
 
  二級服務小區
 
  每月0.80元/平方米(記者 李慧娟)

濟南空置房閑置半年以上的應按照70%收取物業費

  “房子閑著,沒有什么要麻煩物業的,為什么要收全額物業費?”近日,市民王女士向本報反映,萊鋼凱旋公館小區物業收取空置房全額物業費,且不退剩余金額。對此,濟南市物價局工作人員表示,房子空置半年以上應按照70%收取物業費用。
 
  王女士在歷下區化纖廠路萊鋼凱旋公館小區3號樓購買一處房產,因工作原因需長期離開濟南,6月25日向小區物業申請空置房,前期交納的部分物業費用仍未到期。“物業要求我另外交納半年全額物業費,大約有幾千元,并且不能用原來的費用抵消或退款,我認為很不合理。”王女士表示,房屋空置后免去了物業管理車位、清掃衛生等一系列服務內容,理應在費用上有所體現。
 
  多次與物業協商未果后,王女士撥打12345市民服務熱線求助,熱線曾回復稱物業收費過高,超出收費標準。
 
  6月29日下午,記者咨詢濟南市物價局工作人員得知,空置房閑置半年以上的,經業主與物業確認后,應按照正常物業收費標準的70%收取費用,物業合同中另有約定的按約定執行。